Družstevní podíl - byt 1+1 v Mostě, okr. Most

Jedná se o dražbu členských práv a povinností člena členská práva a povinnosti člena Stavebního bytového družstva Krušnohor, Čsl. Armády 1766/84, 434 01 Most, IČO: 00043257, s právem užívání družstevního bytu č. 014 v budově č.p. 823, příslušející k části obce Most, na pozemku p.č. 2106/25, zapsané na listu vlastnictví č. 6224, vše v k.ú. Most II, obec Most, okres Most, který se nachází v V. nadzemním podlaží výše uvedeného panelového, podsklepeného, typového, bytového domu celkem s osmi nadzemními podlažími. Objekt je vybaven osobním výtahem. Objekt jesituován v zastavěné části města, a to na ulici Komořanská. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 4975/222 a dále přes pozemek p.č. 4975/161, které jsou ve vlastnictví statutárního města Most. Pozemek pod objektem p.č. 4975/13 (LV č. 6224) je ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Krušnohor. Parkování je možné na veřejné komunikaci před objektem a na veřejném parkovišti u objektu. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt pravděpodobně původně postaven před více jak 40-ti lety. V průběhu životnosti bylo provedeno zateplení objektu kontaktním zateplovacím systémem, byla provedena rekonstrukce stoupaček a výměna původních oken za nová.

Družstevní byt je dispozičně řešen jako 1+1 (pokoj, kuchyně, WC, koupelna, předsíň, komora, sklep) s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění bytu je ústřední s dálkovým zdrojem. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jako průměrná.

Dle dostupných informací byly zjištěny tyto výměry podlahových ploch:

Podlahové plochy (PP):

Podlahové plochy - celkem: 32,92 m2

Dle sdělení Stavebního bytového družstva Krušnohor výše nesplacené anuity (částka spojená s výstavbou či pořízením bytového domu) na družstevním bytě č. 014 k 06/2023 činí 4 825,- Kč.

Cenu družstevního bytu resp. družstevního podílu s právem užívat byt. znalec určil částkou 790.000,- Kč, s tím, že tato cena byla zjištěna porovnávacím způsobem bez zohlednění nesplacené anuity. Dále znalec určil, že výše nesplacené anuity k 06/23 činí částku 4.825,- Kč. Exekutor při určení ceny jiných majetkových práv povinného, tedy členských práv a povinností a jejich příslušenství a jednotlivých práv a závad s těmito právy spojenými z uvedeného ocenění vychází. Dále soudní exekutor musel zvážit, jak nesplacená anuita ovlivní cenu draženého podílu. Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 27 Cdo 1173/2022, ze dne 22. 11. 2022, zhodnotil, že odvolací soud postupoval v souladu s judikaturními závěry, vycházel-li ze základní premisy, že vypořádací podíl členky bytového družstva musí být určen s ohledem na skutečnou (tržní) hodnotu jejího družstevního podílu ke dni zániku jejího členství. Na rozdíl od odvolacího soudu však Nejvyšší soud neshledává žádný důvod k tomu, aby od této hodnoty byla odečtena částka odpovídající členkou dosud nesplacenému dalšímu členskému vkladu. Je tomu tak proto, že zánikem členství v bytovém družstvu zaniká též vkladová povinnost člena družstva (ust. § 734 odst. 3 z. o. k.). 

Skutečnost, že členka ke dni zániku svého členství v družstvu svou vkladovou povinnost zcela nesplnila, se projeví právě v samotné skutečné (tržní) hodnotě jejího družstevního podílu ke dni zániku jejího členství.

Tržní hodnotu družstevního podílu odvolací soud zjistil ze „znalecky stanovené ceny vycházející z cen na trhu družstevních podílů bydlících členů družstev a zohledňujících administrativní složitosti získání družstevního bytu do vlastnictví člena družstva“.Odvolací soud přitom (ovšem) pominul, že ceny, z nichž znalkyně ve svém posudku vycházela, se týkají družstevních podílů nezatížených povinností splácet další členský vklad ve splátkách a platit příspěvky do úvěrového fondu potřebné k úhradě nákladů (dosud nesplaceného) úvěru, který si družstvo obstaralo za účelem výstavby bytového domu.

Měla-li by výše vypořádacího podílu členky odpovídat tržní hodnotě družstevního podílu nezatíženého těmito povinnostmi, byla by členka na úkor družstva (a tím i ostatních jeho členů) neodůvodněně zvýhodněna. Pro výši vypořádacího podílu členky je proto rozhodná skutečná hodnota jejího družstevního podílu ke dni zániku členství v družstvu právě s přihlédnutím k tomu, že obsahem tohoto družstevního podílu byla též povinnost splácet další členský vklad ve splátkách a platit pravidelné příspěvky do úvěrového fondu (srov. ust. § 595 odst. 1 z. o. k.).

 Proto soudní exekutor zhodnotil, že od ceny 790.000,- Kč pro určení výsledné ceny odečetl ještě výši nesplacené anuity, neboť maximálně v této hodnotě, resp. části bude nový nabyvatel podílu muset anuitu doplatit.